個人住房買賣交易（含贈送和繼承）涉及五大稅種政策

個人住房交易相關稅收政策一覽表

（本文(wén)所稱個人均不包括個體(tǐ)工商戶，下同）

附注（具體(tǐ)政策）

一、增值稅

1.個人銷售其取得的不動産(不含其購(gòu)買的住房)，應以取得的全部價款和價外費用(yòng)減去該項不動産購(gòu)置原價或者取得不動産時的作(zuò)價後的餘額為(wèi)銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

2.個人轉讓其自建的不動産(不含其自建自用(yòng)住房)，以取得的全部價款和價外費用(yòng)為(wèi)銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

3.個人銷售自建自用(yòng)住房免征增值稅。

4.個人将購(gòu)買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人将購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策适用(yòng)于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

5.個人将購(gòu)買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人将購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房價款後的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人将購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅适用(yòng)于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

6.涉及家庭财産分(fēn)割的個人無償轉讓不動産免征增值稅。

家庭财産分(fēn)割，包括下列情形：離婚财産分(fēn)割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟(dì)姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務(wù)的撫養人或者贍養人；房屋産權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋産權。

7.《财政部國(guó)家稅務(wù)總局住房城鄉建設部關于調整房地産交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》（财稅〔2016〕23号）規定，個人購(gòu)買家庭唯一住房，家庭成員範圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女。

二、個人所得稅

1.個人轉讓二手房取得的所得應按照“财産轉讓所得”項目征收個人所得稅。對轉讓二手房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可(kě)憑原購(gòu)房合同、發票等有效憑證，經稅務(wù)機關審核後，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理(lǐ)費用(yòng)。

2.個人轉讓自用(yòng)達五年以上、并且是唯一的家庭生活用(yòng)房取得的所得，暫免征收個人所得稅。

3.以下情形的房屋産權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：

(1)房屋産權所有人将房屋産權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟(dì)姐妹；

(2)房屋産權所有人将房屋産權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務(wù)的撫養人或者贍養人；

(3)房屋産權所有人死亡，依法取得房屋産權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

4. 其他(tā)形式的房産贈與（不屬于“不征收個人所得稅的房屋産權無償贈與”），房屋贈與中的受增方按照“經國(guó)務(wù)院财政部門确定征稅的其他(tā)所得”項目繳納個人所得稅，稅率為(wèi)20%。

對受贈人無償受贈房屋按照應納稅所得額的20%計征個人所得稅，其中應納稅所得額為(wèi)房地産贈與合同上标明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費後的餘額。贈與合同标明的房屋價值明顯低于市場價格或房地産贈與合同未标明贈與房屋價值的，稅務(wù)機關可(kě)依據受贈房屋的市場評估價格或采取其他(tā)合理(lǐ)方式确定受贈人應納稅所得額。

5.通過離婚析産的方式分(fēn)割房屋産權是夫妻雙方對共同共有财産的處置，個人因離婚辦理(lǐ)房屋産權過戶手續，不征收個人所得稅。

6.個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入财産原值，計算轉讓所得時可(kě)扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅，具體(tǐ)公式：（不含增值稅成交價格-含增值稅的房屋原值-不含增值稅的其他(tā)稅金和有關合理(lǐ)費用(yòng)）×20%。

三、印花(huā)稅

1.對個人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花(huā)稅。

2.《中華人民(mín)共和國(guó)印花(huā)稅暫行條例實施細則》第五條規定：“條例第二條所說的産權轉移書據，是指單位和個人産權的買賣、繼承、贈與、交換、分(fēn)割等所立的書據。”房屋法定繼承人、非法定繼承人繼承房屋及房屋贈與時，應依“産權轉移數據”稅目，按轉移金額萬分(fēn)之五貼花(huā)，計征印花(huā)稅。

四、土地增值稅

1.對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

2.以下繼承及贈與房地産的行為(wèi)不征收土地增值稅：

(1)房産所有人、土地使用(yòng)權所有人将房屋産權、土地使用(yòng)權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務(wù)人的。

(2)房産所有人、土地作(zuò)用(yòng)權所有人通過中國(guó)境内非營利的社會團體(tǐ)、國(guó)家機關将房屋産權、土地使用(yòng)權贈與教育、民(mín)政和其他(tā)社會福利、公益事業的。

五、契稅

1.契稅稅率為(wèi)3%—5%。契稅的适用(yòng)稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民(mín)政府在前款規定的幅度内按照本地區(qū)的實際情況确定，并報财政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。對個人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭(成員範圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

2.自2016年2月22日起，對個人購(gòu)買家庭唯一住房(家庭成員範圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為(wèi)90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為(wèi)90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

3.自2016年2月22日起，對個人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為(wèi)90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為(wèi)90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。(北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施)

4.對于個人無償贈與不動産的行為(wèi)，應對受贈人全額征收契稅，但并不包括法定繼承人繼承土地、房屋權屬的情況。

法定繼承人繼承房屋權屬不屬于契稅征稅範圍，不需要繳納契稅。但非法定繼承人根據遺囑承受房屋權屬的，需要按規定繳納契稅，稅率按照當地規定，計稅價格由征收機關按照市場價格核定。計征契稅的成交價格不含增值稅。

其中《中華人民(mín)共和國(guó)繼承法》規定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟(dì)姐妹、祖父母、外祖父母。

按照《中華人民(mín)共和國(guó)繼承法》規定，非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為(wèi)，應征收契稅。

5.在婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為(wèi)夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為(wèi)其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。