房地産稅改革試點來了！

0月23日，第十三屆全國(guó)人民(mín)代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定：授權國(guó)務(wù)院在部分(fēn)地區(qū)開展房地産稅改革試點工作(zuò)。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為(wèi)，這次政策意義非常重大，是房地産制度改革大潮中最值得關注的一個政策，值得社會各界的積極關注。

此次政策明确了房地産稅改革的三大目标。

第一、積極穩妥推進房地産稅立法與改革。該表述說明，房地産稅改革将遵循試點先行、再推進立法的漸進思路。

第二、引導住房合理(lǐ)消費和土地資源節約集約利用(yòng)。該表述說明，當前将對住房和土地利用(yòng)行為(wèi)進行嚴管和引導，尤其是嚴管炒房等行為(wèi)。

第三、促進房地産市場平穩健康發展。該表述說明，房地産稅的改革，不能(néng)簡單理(lǐ)解為(wèi)财政體(tǐ)系的改革，而要将其和住房制度改革、促進房地産市場穩定發展等進行聯系。

此次改革明确了試點城市改革的核心，包括居住用(yòng)和非居住用(yòng)等各類房地産，而不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。

這裏說明改革三個思路——

第一、改革的核心是居住用(yòng)的住宅項目，這是當前老百姓最為(wèi)關注的内容。

第二、非居住用(yòng)房地産本身有房産稅一說，此次試點城市會從房産稅的試點轉變為(wèi)房地産稅的改革。

第三、農村住房不納入改革，當前改革是指國(guó)有建設用(yòng)地的相關住房。

此次改革的思路是很(hěn)清晰的，即國(guó)務(wù)院制定試點方法，地方政府制定細則。試點的時間将為(wèi)5年，即最近五年是部分(fēn)城市試點的重要時間。

近年來，房地産稅改革總體(tǐ)思路一直強調“立法先行、充分(fēn)授權、分(fēn)步推進”。而在《紮實推動共同富裕》一文(wén)中，一方面強調“要積極穩妥推進房地産稅立法和改革”，另一方面則提出“做好試點工作(zuò)”。這意味着，房地産稅試點城市将從上海、重慶進一步擴圍。

考慮到近期市場上讨論比較多(duō)的城市，預計浙江納入改革的可(kě)能(néng)性很(hěn)大，尤其是杭州市。中國(guó)政法大學(xué)财稅法研究中心主任施正文(wén)分(fēn)析，房地産稅試點不是簡單重複此前重慶和上海推出的房産稅試點，而是有所突破，為(wèi)将來房地産稅立法做準備。

賈康一直堅持認為(wèi)，在争取盡快啓動房地産稅立法過程中，可(kě)以考慮在擴大房地産稅試點範圍方面做一些制度創新(xīn)，既适應市場分(fēn)化格局下不同地方有針對性的現實需要，也為(wèi)統一立法過程增加一些本土經驗，作(zuò)為(wèi)優化立法的依據。

他(tā)建議，可(kě)以在深圳、海南、浙江進行房地産稅擴大試點，因為(wèi)這3個地區(qū)目前是比較高級别的位于創新(xīn)前沿的示範區(qū)。深圳要按照中央要求打造中國(guó)特色社會主義市場經濟先行示範區(qū)，在這一背景下，顯然一味用(yòng)行政手段管控房地産絕不是出路，深圳必須下定決心用(yòng)經濟手段置換掉行政手段。海南是要按中央要求打造世界上最大規模自由貿易港，自貿港要求投資便利化、貿易自由化、要素充分(fēn)流動，且在2025年前要做好封關運作(zuò)準備工作(zuò)，适時啓動全島封關運作(zuò)。在這個意義上，海南也應該盡快考慮用(yòng)經濟手段替代行政手段來促進房地産市場健康發展和樹立自己應有的國(guó)際形象。浙江則是中國(guó)共同富裕示範區(qū)，理(lǐ)應加入積極試點行列，進行房地産稅方面改革。

賈康認為(wèi)，推進下需要在立法中處理(lǐ)好免稅部分(fēn)扣除問題；完成立法後對地方充分(fēn)授權，區(qū)分(fēn)不同情況分(fēn)步推進。一般而言，三四線(xiàn)城市不會進入“第一批”的先行位置。

之前，我們在上海和重慶都做過房産稅的試點，但不太成功。主要原因是：

上海隻對增量房征稅，重慶隻對高端住宅征稅，兩地征稅範圍都不大。

其實，該不該有個免稅範圍，稅率多(duō)少，并不是首要解決的問題。最迫切要解決的，是如何對存量房實行增稅。

衆所周知，地方政府在房地産領域的收入，主要來自土拍、交易環節的稅費。房地産稅是持有環節的稅費，未來有替代土拍收入的意思。那麽，房地産稅出台的同時，土拍、交易環節的稅收都要調整。這也意味着，如果讓已經買了房的業主再交房地産稅，等于重複征稅。

所以，房地産稅的出台，一定伴随着土地财政的大調整。

調整之後，邏輯就大不同了。土地收入減少，勢必會在持有環節增大稅收範圍和額度。按照這個邏輯，未來無論是首套房還是N套房，房地産稅都是不可(kě)避免的。

這也意味着，對于首套房的房地産稅，不能(néng)過高。

以上海松江房産稅試點為(wèi)例，年應納房産稅稅額（元）=新(xīn)購(gòu)住房應征稅的面積（建築面積）×新(xīn)購(gòu)住房單價（或核定的計稅價格）×70%×稅率。

當前上海房産稅試點征收對象是：2011年1月28日起，上海市行政區(qū)域内居民(mín)家庭在本市新(xīn)購(gòu)且屬于該居民(mín)家庭第二套及以上的住房（包括新(xīn)購(gòu)的二手存量住房和新(xīn)建商品住房）和非本市居民(mín)家庭在本市新(xīn)購(gòu)的住房。

顯然，房産稅“精(jīng)準出擊”手持多(duō)套房産者。隻持有一套房産、房子面積也不大的普通老百姓，基本不用(yòng)擔心要交房産稅，很(hěn)可(kě)能(néng)根本就沒達到房地産稅的征稅範圍。有專家表示，“稅率肯定在總價的1%以下，房價比較高的城市還可(kě)能(néng)對計稅價格打折，打折比例還比較高，所以就是要穩步推行，逐步發展。”

根據8月份網上流傳的一份“上海市個人住房房産稅認定通知書”，松江區(qū)購(gòu)房人韋先生持有住房面積為(wèi)83.7平方米，新(xīn)購(gòu)住房單價或核定的計稅價格為(wèi)32670.48元，稅率為(wèi)0.4%。

則韋先生每年應納房産稅稅額為(wèi)：83.7×32670.48×70%×0.4%=7656.65元。

可(kě)以看出，房産稅的實際繳納稅率并不高。但對于手持多(duō)套房産的“炒房客”而言，總價是較高的——手握10套房子就要繳納10套房子的房産稅，每一年都要交，“積少成多(duō)”，累積下來負擔并不小(xiǎo)。

再以商業性房産稅為(wèi)例

從價計征：年納稅額=房産原值×(1-10%-30%)×1.2%

從租計征：年納稅額=年租金收入×12%

由于住宅房産稅征收僅在試點階段，故而隻能(néng)做一個如上的粗略推測。但是，對于商鋪、寫字樓等商業性房産的房産稅征收已久，并且有明确的法律依據施行，這也可(kě)以作(zuò)為(wèi)大家的一個計算參考。

總結來看：

1.如果你在一、二線(xiàn)城市手持2套以上住宅，請做好繳納房産稅的準備，房産稅試點随時可(kě)能(néng)推進到你的城市，預計稅率1%以下；

2. 如果你手裏隻有1套住宅且面積不大，或者你的多(duō)套住宅是位于三四線(xiàn)城市，暫時不用(yòng)擔心需要繳納房産稅；

3. 如果你手裏有1套及以上商業性房産，那麽請每年按時交房産稅，稅率為(wèi)1.2%或12%。