房地産企業增值稅全程會計如何處理(lǐ)
營改增已經一年多(duō)了，經常有學(xué)員詢問增值稅的會計處理(lǐ)問題，我今天就專題聊聊增值稅會計處理(lǐ)。
首先，談談我對會計科(kē)目的認識。
一、會計做賬有法，但無定法。
會計做賬，是通過“借貸”科(kē)目以及記賬憑證來反映真實的經濟業務(wù)，類似我們通過照片、投影機等工具，進行情景再現。因此，會計盡可(kě)能(néng)利用(yòng)“會計科(kē)目”真實、完整反映經濟業務(wù)。但是，經濟業務(wù)的複雜性以及個體(tǐ)差異，我們不一定要求所有的會計人員統一做賬手法。
二、稅法是針對經濟業務(wù)征稅，不是針對會計科(kē)目征稅。
明白了這個道理(lǐ)，我們就不要固執的認為(wèi)：收到購(gòu)房款計入“其他(tā)應付款”就不預繳增值稅了。不論如何會計處理(lǐ)，均不能(néng)改變購(gòu)房款繳納增值稅的屬性。
其次，我們通過具體(tǐ)案例，與大家展開分(fēn)析。
案例【1】
金穗源房地産企業2017年8月份收到購(gòu)房款100萬元，該項目被認定為(wèi)“老項目”。不考慮其他(tā)因素。增值稅會計處理(lǐ)：
1、收到預收款
借：銀行存款100
貸：預收賬款100
2、預繳增值稅
借：應交稅費—預繳增值稅—老項目2.86
貸：銀行存款2.86
預繳增值稅計算過程：100 /（1+5%）* 3% = 2.86
3、繳納城建稅等
借：應交稅費—應交城建稅
—土地增值稅預交
—教育附加等
貸：銀行存款
4、月末将城建稅等結轉當期損益
借：稅金及附加
貸：應交稅費—應交城建稅
—土地增值稅
—教育附加等
5、将來确認收入的時候
借：預收賬款100
貸：主營業務(wù)收入95.24
應交稅費—未交增值稅—老項目4.76
應交增值稅計算過程：100 /（1 + 5%）* 5% = 4.76
6、預繳增值稅結轉至“未交增值稅”
借：應交稅費—未交增值稅—老項目2.86
貸：應交稅費—預繳增值稅—老項目2.86
7、補繳增值稅
借：應交稅費—未交增值稅—老項目（4.76 – 2.86）= 1.9
貸：銀行存款1.9
計算過程：補繳增值稅（應交增值稅4.76 – 預繳增值稅2.86）= 1.9
8、同時計算城建稅、教育附加等，計入“稅金及附加”科(kē)目，計入當期損益。
案例【2】
金穗源房地産企業2017年8月份收到購(gòu)房款100萬元，該項目被認定為(wèi)“新(xīn)項目”。确認收入确認遞減的土地成本是30萬元。不考慮其他(tā)因素。增值稅會計處理(lǐ)：
1、收到預收款時
借：銀行存款100
貸：預收賬款100
2、預繳增值稅
借：應交稅費—預繳增值稅—老項目2.70
貸：銀行存款2.70
預繳增值稅計算過程：100 /（1 + 11%）* 3% = 2.70
3、繳納城建稅等
借：應交稅費—應交城建稅
—土地增值稅預交
—教育附加等
貸：銀行存款
4、月末将城建稅等結轉當期損益
借：稅金及附加
貸：應交稅費—應交城建稅
—土地增值稅
—教育附加等
5-1、将來确認收入的時候
借：預收賬款100
貸：主營業務(wù)收入90.09
應交稅費—應交增值稅（銷項稅額)—新(xīn)項目9.91
增值稅計算過程：100 /（1 + 11%）* 11% = 9.91
5-2、土地成本差額納稅的問題
扣除當期銷售房地産項目對應的土地價款
借：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）2.97
貸：主營業務(wù)成本 2.97
計算過程：
｛100 /（1 + 11%）* 11%｝–（100 –30）/（1 + 11%）* 11%=2.97
第一種情況：
6、假設沒有進項稅額
借：應交稅費—應交增值稅（轉出未交增值稅）9.91
貸：應交稅費—未交增值稅9.91
7、同時，将預繳的增值稅轉入“未交增值稅”
借：應交稅費—未交增值稅—新(xīn)項目2.7
貸：應交稅費—預繳增值稅—新(xīn)項目2.7
8、補繳差額增值稅
借：應交稅費—未交增值稅—新(xīn)項目7.21
貸：銀行存款7.21
增值稅計算過程：銷項9.91 – 預繳增值稅2.7 = 7.21
9、同時計算城建稅等，計入“稅金及附加”科(kē)目，計入當期損益。
第二種情況：
6、假設可(kě)以抵扣進項稅額是5萬元
借：應交稅費—應交增值稅（轉出未交增值稅）4.91
貸：應交稅費—未交增值稅4.91
增值稅計算過程：銷項9.91 – 進項5 = 4.91萬元
7、同時，将預繳的增值稅轉入“未交增值稅”
借：應交稅費—未交增值稅—新(xīn)項目2.7
貸：應交稅費—預繳增值稅—新(xīn)項目2.7
8、補繳差額增值稅
借：應交稅費—未交增值稅—新(xīn)項目2.21
貸：銀行存款2.21
增值稅計算過程：銷項9.91 – 進項5 – 預繳增值稅2.7 = 2.21
9、同時計算城建稅等，計入“稅金及附加”科(kē)目，計入當期損益。
第三種情況：
假設可(kě)以抵扣的進項餘額是15萬元，則不需做會計處理(lǐ)，應交稅費—應交增值稅餘額是5.09（15 – 9.91）萬元。
提示：同時将預繳的增值稅轉入“未交增值稅”。
借：應交稅費—未交增值稅—新(xīn)項目2.7
貸：應交稅費—預繳增值稅—新(xīn)項目2.7
其他(tā)分(fēn)錄同上。
