房地産開發企業稅收難點及重點

房地産稅收政策太多(duō)太複雜？本文(wén)将從土地價款、銷售收入、預繳稅款、發票開具四方面詳細解讀房地産開發企業的各項稅事及相關注意事項。

關于土地價款

什麽是土地價款？

向政府、土地管理(lǐ)部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

土地價款是否可(kě)以差額扣除？

允許扣除的土地價款包括新(xīn)項目和選擇一般計稅方法的老項目。對于房地産老項目，如果選擇适用(yòng)一般計稅方法，其 5 月 1 日後确認的增值稅銷售額，也可(kě)以扣除對應的土地出讓價款。

土地價款是一次性全部扣除嗎？

房地産開發企業對已完工的開發産品，按可(kě)售面積計算其開發成本，據此再計算已銷開發産品計稅成本和未銷開發産品計稅成本。對本期已銷開發産品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發産品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。具體(tǐ)計算公式如下：可(kě)售面積單位土地成本=土地總成本÷總可(kě)售面積；已銷開發産品的計稅成本=已實現銷售的可(kě)售面積×可(kě)售面積單位土地成本。

土地價款扣除需要哪些證明材料呢(ne)？

這個您要注意，您應當取得省級以上（含省級）财政部門監（印）制的财政票據，方可(kě)扣除土地價款。

某房地産開發企業通過拍賣取得某地塊，已向政府部門支付土地價款，獲得土地使用(yòng)權。但因部分(fēn)原因，由設立的項目公司進行開發，支付的這筆(bǐ)土地價款還能(néng)扣除嗎？

隻要同時符合下列條件，這筆(bǐ)土地價款可(kě)由項目公司按規定扣除。（1）房地産開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，将土地受讓人變更為(wèi)項目公司;（2）政府部門出讓土地的用(yòng)途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變；（3）項目公司的全部股權由受讓土地的房地産開發企業持有。

小(xiǎo)編提醒您：

1、大家别忘了财稅〔2016〕140号中規定的其他(tā)可(kě)以差額扣除項目哦。具體(tǐ)包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用(yòng)、土地前期開發費用(yòng)和土地出讓收益等。

記得扣除拆遷補償費用(yòng)時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用(yòng)憑證等能(néng)夠證明拆遷補償費用(yòng)真實性的材料。

2、務(wù)必要做好扣除土地價款台賬管理(lǐ)

一般納稅人應建立台賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過您實際支付的土地價款。         

本月代收的住宅專項維修資金，需要繳納增值稅嗎？

不需要的。按照财稅（2016）36号文(wén)件附件2中規定，房地産主管部門或者其指定機構、公積金管理(lǐ)中心、開發企業以及物(wù)業管理(lǐ)單位代收的住宅專項維修資金，是不需要征收增值稅的。

取得預收款的當天，是納稅義務(wù)發生時間嗎？

不是。納稅義務(wù)發生時間為(wèi)房地産公司辦理(lǐ)産權轉移的當天或将不動産交付給買受人的當天，兩者以屬先為(wèi)原則。交付時間，按《商品房買賣合同》上約定的交房時間确定；若實際交房時間早于合同約定時間的，按實際交付時間确定。

都可(kě)以選擇差額繳納增值稅嗎？

不是的。需要分(fēn)不同情形計算，具體(tǐ)有：

（一）差額：适用(yòng)一般計稅方法計稅的（包括一般納稅人新(xīn)項目和選擇一般計稅方法的老項目），按照取得的全部價款和價外費用(yòng)，扣除當期銷售房地産項目對應的土地價款後的餘額計算銷售額。

銷售額的計算公式如下： 

銷售額=（全部價款和價外費用(yòng)-當期允許扣除的土地價 款）÷（1+11%）

（二）全額：适用(yòng)簡易計稅方法計稅的（包括小(xiǎo)規模納稅人和一般納稅人選擇簡易計稅方法的老項目），以取得的全部價款和價外費用(yòng)為(wèi)銷售額，不得扣除對應的土地價款。

關于預繳稅款1

預收款形式

預收款是指房地産企業預售房地産項目時收到的款項實際取得的售房款。包括：一、分(fēn)期取得的預收款（首付+按揭+尾款）；二、全款取得的預收款

預繳稅款的期限

應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國(guó)稅機關核定的納稅期限（小(xiǎo)規模納稅人），按照 3%的預征率預繳增值稅。

預繳稅款的計算

房地産開發企業收到預收款以後，應區(qū)分(fēn)項目的具體(tǐ)情況，是老項目還是新(xīn)項目，确定适用(yòng)的計稅方法，計算當期應預繳的稅款。适用(yòng)一般計稅方法計稅的，按照 11%的适用(yòng)稅率計算；适用(yòng)簡易計稅方法計稅的，按照 5%的征收率計算。

應預繳稅款=預收款÷（1+适用(yòng)稅率或征收率）×3%

小(xiǎo)編提醒您：

1、收到預收款，您需要在規定的期限内預繳稅款，并填報《增值稅預繳稅款表》。達到納稅義務(wù)發生時間，申報抵減已預繳稅款，未抵減完的預繳稅款可(kě)以結轉下期繼續抵減。

2、預收款是含稅價，需要計算成不含稅價進行計算。

3、房地産開發企業銷售自行開發的房地産項目，未按本辦法規定預繳或繳納稅款的，由主管國(guó)稅機關按照《中華人民(mín)共和國(guó)稅收征收管理(lǐ)法》及相關規定進行處理(lǐ)。

關于發票開具

預收款發票開具問題

使用(yòng)《商品和服務(wù)稅收分(fēn)類與編碼（試行）》中的分(fēn)類編碼6“未發生銷售行為(wèi)的不征稅項目”項下的602“銷售自行開發的房地産項目預收款”開票，發票稅率欄應填寫“不征稅”不得開具增值稅專用(yòng)發票。

已申報繳納營業稅未開票補開票

房地産開發企業2016 年 4 月 30 日前收取并已申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，允許房地産企業在試點後，對這部分(fēn)未開票預收款開具增值稅普通發票。使用(yòng)《商品和服務(wù)稅收分(fēn)類與編碼（試行）》中的分(fēn)類編碼6“未發生銷售行為(wèi)的不征稅項目”項下603 “已申報繳納營業稅未開票補開票”。發票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用(yòng)發票。