國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局發布《土地增值稅征管工作(zuò)規程》

國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局土地增值稅

征管工作(zuò)規程

第一章 總則

第一條 為(wèi)加強土地增值稅征收管理(lǐ)，根據《中華人民(mín)共和國(guó)稅收征收管理(lǐ)法》及其實施細則、《中華人民(mín)共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實施細則等有關法律法規，制定本規程。

第二條 土地增值稅的主管稅務(wù)機關是房地産所在地的區(qū)稅務(wù)局（含深汕合作(zuò)區(qū)稅務(wù)局）。各區(qū)稅務(wù)局負責轄區(qū)内房地産開發項目、自建房、存量房等土地增值稅具體(tǐ)管理(lǐ)，包括土地增值稅項目管理(lǐ)、預征申報、清算受理(lǐ)、清算審核、土地增值稅申報、稅收優惠管理(lǐ)等工作(zuò)（蛇口稅務(wù)局、前海稅務(wù)局不負責個人存量房土地增值稅征收）。

各稽查局負責查處我市範圍内土地增值稅偷、逃、抗等稅收違法行為(wèi)。

第二章 房地産項目管理(lǐ)

第三條 主管稅務(wù)機關應加強房地産開發項目的日常稅收管理(lǐ)，實施項目管理(lǐ)。主管稅務(wù)機關應從納稅人取得土地使用(yòng)權開始，按項目分(fēn)别建立檔案、設置台賬，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地産開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務(wù)管理(lǐ)與納稅人項目開發同步。

第四條 納稅人進行房地産開發，以規劃部門審批的建設用(yòng)地規劃許可(kě)證中的項目名稱辦理(lǐ)項目登記。城市更新(xīn)項目可(kě)結合城市更新(xīn)項目批複、社會投資項目備案證等情況辦理(lǐ)項目登記。

對于分(fēn)期開發的項目，主管稅務(wù)機關可(kě)結合建設工程規劃許可(kě)證、建築工程施工許可(kě)證、預售許可(kě)證以及納稅人會計核算情況，經集體(tǐ)合議後，确認按分(fēn)期建設的項目進行項目登記。

納稅人項目登記後，因有關事項發生變化，确需變更的，應于有關事項發生變化之日起30日内向主管稅務(wù)機關申請變更項目登記，并報送有關材料，主管稅務(wù)機關應通過集體(tǐ)合議的方式确認是否變更項目登記。

第五條 納稅人應按照登記的項目申報繳納土地增值稅。納稅人同時開發多(duō)個項目的，應按項目合理(lǐ)歸集有關收入、成本、費用(yòng)；分(fēn)期開發項目的，應按照分(fēn)期開發項目合理(lǐ)歸集有關收入、成本、費用(yòng)。

第六條 納稅人在取得房地産項目建設用(yòng)地規劃許可(kě)證等項目立項、規劃材料之日起30日内向主管稅務(wù)機關辦理(lǐ)項目信息登記，并向主管稅務(wù)機關提供以下資料：

（一）房地産項目建設用(yòng)地規劃許可(kě)證、建設工程規劃許可(kě)證或城市更新(xīn)項目批複、社會投資項目備案證等項目立項、規劃資料；

（二）土地出讓（轉讓）合同、國(guó)有土地使用(yòng)權證等權屬資料；

（三）項目開發計劃（包含開發時間、竣工時間、分(fēn)期開發計劃、項目分(fēn)期的方法及理(lǐ)由等）；合作(zuò)開發相關資料（包含合作(zuò)方、分(fēn)配比例、分(fēn)配方式等）。

第七條 納稅人在取得以下資料之日起30日内，向主管稅務(wù)機關提供：
（一）建築工程預算書、施工合同、建築工程施工許可(kě)證；
（二）房地産預售（銷售）許可(kě)證、月度銷售情況表；
（三）工程造價情況備案表、工程量清單；
（四）工程竣工結算、工程竣工綜合驗收備案材料。
稅務(wù)機關已通過政府部門信息共享獲取上述第六條和第七條所列項目資料的，無需納稅人報送。
第八條 主管稅務(wù)機關應建立與轄區(qū)城市更新(xīn)、規劃國(guó)土等部門的溝通機制，定期獲取房地産項目立項批複、預售銷售明細情況，掌握房地産項目稅源情況；定期将已辦理(lǐ)項目登記名單與政府立項審批部門審批立項名單進行比對，對應進行項目登記未登記的納稅人，及時通知納稅人辦理(lǐ)項目登記。對未按照規定辦理(lǐ)項目登記的，可(kě)按照《中華人民(mín)共和國(guó)稅收征收管理(lǐ)法》等有關規定進行處罰。

第三章 項目預繳申報管理(lǐ)

第九條 房地産項目土地增值稅征收采取“先預征、後清算、多(duō)退少補”的方式。即在項目全部竣工結算前開發銷售和轉讓房地産取得的收入先按預征率征收稅款，待工程全部竣工，辦理(lǐ)結算後再進行清算，多(duō)退少補。

第十條 納稅人轉讓房地産的土地增值稅應稅收入不含增值稅,房地産項目預繳土地增值稅的納稅義務(wù)發生時間以轉讓房地産合同簽訂時間為(wèi)準。房地産開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地産項目的，可(kě)按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款，并在收取款項次月納稅期限内繳納。未按預征規定期限預繳稅款的，根據《中華人民(mín)共和國(guó)稅收征收管理(lǐ)法》等有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滞納金。

第十一條 房地産開發企業轉讓經政府部門批準建設的保障性住房暫不預征土地增值稅,應在取得收入的次月15日内到主管稅務(wù)機關備案。

第四章 項目清算申報管理(lǐ)

第十二條 土地增值稅清算，是指符合清算條件的納稅人依照稅收法律、法規、規章及其他(tā)有關土地增值稅的規定，自行計算房地産開發項目應當繳納的土地增值稅額，根據已預繳土地增值稅數額，确定補繳或退稅額，填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關提供有關資料，辦理(lǐ)土地增值稅清算申報，結清該房地産開發項目應當繳納土地增值稅稅款的行為(wèi)。

納稅人應如實申報繳納土地增值稅，并對清算申報的真實性、準确性和完整性負法律責任。

第十三條 房地産開發項目以在主管稅務(wù)機關登記的項目為(wèi)單位進行清算。
第十四條 符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：
（一）房地産開發項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體(tǐ)轉讓未竣工決算房地産開發項目的；
（三）直接轉讓土地使用(yòng)權的。
第十五條 對符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關可(kě)要求納稅人進行土地增值稅清算：
（一）已竣工驗收的房地産開發項目，已轉讓的房地産建築面積占整個項目可(kě)售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可(kě)售建築面積已經出租或自用(yòng)的；
（二）取得銷售（預售）許可(kě)證滿三年仍未銷售完畢的（起始時間為(wèi)最後一張預售許可(kě)證取得時間）；
（三）申請注銷稅務(wù)登記但未辦理(lǐ)土地增值稅清算手續的；
（四）經主管稅務(wù)機關日常征管工作(zuò)中發現問題，認為(wèi)需要進行土地增值稅清算的。
第十六條 對于符合第十四條規定的項目，納稅人應當在滿足第十四條規定之日起90日内向主管稅務(wù)機關進行土地增值稅清算申報。
第十七條 對符合第十五條情形的項目，主管稅務(wù)機關應在該項目符合第十五條情形起1年内制定清算計劃，清算計劃須經過集體(tǐ)合議。
對于确定需要進行清算的房地産開發項目，主管稅務(wù)機關應及時通知納稅人清算。納稅人應當在收到清算通知之日起90日内辦理(lǐ)清算申報。
第十八條 納稅人在辦理(lǐ)土地增值稅清算申報時，應提供下列資料：
（一）《土地增值稅納稅申報表》及其附表；
（二）房地産開發項目清算說明，包括房地産開發項目銷售、視同銷售、共同成本費用(yòng)的計算和分(fēn)攤方法、關聯方交易、融資、房地産清算項目稅款繳納、保障房建設、公共配套設施處理(lǐ)、減免稅以及房屋可(kě)售建築面積、非可(kě)售建築面積的具體(tǐ)構成情況；
（三）與轉讓房地産的收入、成本和費用(yòng)有關的資料，包括項目竣工決算報表、取得土地使用(yòng)權所支付的地價款憑證、國(guó)有土地使用(yòng)權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購(gòu)銷合同統計表等材料，主管稅務(wù)機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證複印件；
（四）納稅人可(kě)委托涉稅專業服務(wù)機構代理(lǐ)申報、審核鑒證。已委托涉稅專業服務(wù)機構代理(lǐ)申報、審核鑒證的納稅人，應報送涉稅專業服務(wù)機構出具的清算鑒證報告；必要時主管稅務(wù)機關可(kě)要求專業服務(wù)機構提供清算鑒證報告的審核工作(zuò)底稿。
第十九條 主管稅務(wù)機關收到納稅人清算資料後，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理(lǐ)并出具受理(lǐ)通知書。
納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，主管稅務(wù)機關應發出限期提供資料通知書，通知納稅人在收到通知書之日起15日内補齊清算資料。納稅人在限期内補齊全部資料的，予以受理(lǐ)。逾期未能(néng)補齊資料的，确因客觀原因造成資料難以補齊的，由納稅人書面确認後，予以受理(lǐ)。對未按照規定期限報送清算材料的，可(kě)按照《中華人民(mín)共和國(guó)稅收征收管理(lǐ)法》等有關規定進行處罰。
第二十條 納稅人辦理(lǐ)土地增值稅清算申報時，計算與清算項目有關的扣除項目金額，應當根據《中華人民(mín)共和國(guó)土地增值稅暫行條例》以及相關法律法規的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用(yòng)權所支付的金額、房地産開發成本、費用(yòng)及與轉讓房地産有關稅金，應當提供合法有效憑證；不能(néng)提供合法有效憑證的，不予扣除。
第二十一條 納稅人辦理(lǐ)清算申報時，對同一開發項目或同一分(fēn)期項目中既建有普通标準住宅又建有非普通标準住宅、其他(tā)類型房地産的，如納稅人申請享受免征普通标準住宅的土地增值稅優惠政策，應分(fēn)别計算增值額、增值率以及應繳的土地增值稅。

第五章 清算管理(lǐ)

第十二條 主管稅務(wù)機關根據納稅人的清算申報以及提供的相關資料進行土地增值稅項目審核，依法征收土地增值稅。

主管稅務(wù)機關受理(lǐ)納稅人《土地增值稅清算申報表》及其附表等相關材料後，應成立項目清算審核組，對銷售收入、土地成本、開發成本、開發費用(yòng)、稅金等進行專業審核，清算審核組應記錄審核過程，并按照檔案管理(lǐ)要求進行保存。

第二十三條 主管稅務(wù)機關應在項目清算受理(lǐ)之日起90日内對納稅人土增稅申報情況完成清算審核,并将審核結果書面通知納稅人，納稅人應在收到通知書之日起30日内辦理(lǐ)補、退稅。如清算審核在90日内完成确有困難的，經區(qū)稅務(wù)局批準，可(kě)延期90日完成。

第二十四條 按本規程第十四條規定應當進行清算的納稅人以及主管稅務(wù)機關依據本規程第十五條規定通知清算的納稅人,在規定期限屆滿未辦理(lǐ)清算申報的，主管稅務(wù)機關應責令納稅人限期改正，要求其在30日内進行清算申報；逾期仍未申報的，按照《中華人民(mín)共和國(guó)稅收征收管理(lǐ)法》等規定處理(lǐ)；涉嫌偷稅的，應當移交稽查部門進行處理(lǐ)。

各稽查局發現按本規程第十四條規定應當進行清算的納稅人未在規定期限内清算、已清算房地産開發項目未如實清算等涉及稅收違法行為(wèi)的，應就土地增值稅繳納情況進行查處。

第六章 核定清算管理(lǐ)

第二十五條 主管稅務(wù)機關在日常管理(lǐ)、各稽查局在稅務(wù)稽查工作(zuò)中，發現納稅人有下列情況之一的，可(kě)以核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
（二）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用(yòng)憑證殘缺不全，難以确定轉讓收入或扣除項目金額的；
（三）擅自銷毀賬簿的；
（四）拒不提供收入、成本、費用(yòng)等納稅資料的；
（五）符合土地增值稅清算條件，未按照規定期限辦理(lǐ)清算手續，經稅務(wù)機關責令限期清算，逾期仍拒不清算的；
（六）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理(lǐ)由的。
對核定征收的房地産開發項目，不得享受任何土地增值稅減免稅優惠。
第二十六條 确定銷售收入。主管稅務(wù)機關從國(guó)土産權管理(lǐ)部門取得該房地産項目全部轉讓合同金額，确定轉讓房地産實際取得的銷售收入。
第二十七條 核定征收率或核定開發成本、開發費用(yòng)。
（一）主管稅務(wù)機關可(kě)以參照房地産開發行業中經營規模、開發模式相近的納稅人在同一地區(qū)、同一年度開發的房地産項目的稅負水平核定征收率。
（二）主管稅務(wù)機關可(kě)按照以下方法核定開發成本、開發費用(yòng)：
1.确定土地價款。以國(guó)土産權管理(lǐ)部門提供的土地價款或同期該地塊基準地價為(wèi)準。

2.核定開發成本。成本核定可(kě)選擇以下方式确定：

（1）房地産開發企業上報政府相關部門審定或備案的房地産投資總規模、土地成本、工程造價成本等相關數據或者房地産開發企業在國(guó)土産權管理(lǐ)部門辦理(lǐ)産權初始登記中有關土地成本以及開發成本等相關數據。

（2）參照住房建設部門公布的建築工程造價成本。

（3）同一地區(qū)、同一類型、同一年度、銷售檔次相近的房地産開發成本。

3.核定開發費用(yòng)。開發費用(yòng)=（土地價款＋已核定開發成本）×10%。

第二十八條 對采取核定清算的房地産項目，由主管稅務(wù)機關經集體(tǐ)合議後确定。納稅人直接轉讓國(guó)有土地使用(yòng)權的，原則上不得核定征收。

第二十九條 主管稅務(wù)機關啓動核定清算程序後，應當在90日内完成核定清算，并将核定結果書面通知納稅人，納稅人應在收到通知書之日起30日内辦理(lǐ)補、退稅。

第七章 清算後尾盤管理(lǐ)

第三十條 在土地增值稅清算時未轉讓的房地産，清算後再轉讓的，納稅人應按月彙總，并在次月納稅期限内申報繳納土地增值稅。

第三十一條 清算後尾盤申報時，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用(yòng)(不含與轉讓房地産有關的稅金)乘以清算後轉讓的面積再加上清算後轉讓時繳納的與轉讓房地産有關的稅金計算。
單位建築面積成本費用(yòng)(不含與轉讓房地産有關的稅金)=房地産開發項目總扣除項目金額（不含與轉讓房地産有關的稅金）÷房地産開發項目的總可(kě)售建築面積。
第三十二條 主管稅務(wù)機關應加強清算後尾盤管理(lǐ)，輔導納稅人進行尾盤申報。

第八章 舊房轉讓征收管理(lǐ)

第三十三條 納稅人轉讓從房地産二級市場購(gòu)入超過1年（不含1年）的房産、自建房使用(yòng)超過1年（不含1年）的房産以及從房地産三級市場購(gòu)入的房産，适用(yòng)舊房轉讓土地增值稅政策。

從事房地産開發的納稅人将開發産品轉為(wèi)自用(yòng)、出租等用(yòng)途超過1年（不含1年）的，轉讓時适用(yòng)舊房轉讓土地增值稅政策。

第三十四條 納稅人以舊房及建築物(wù)的評估價作(zuò)為(wèi)扣除項目的，按政府批準設立的房地産評估機構評定的重置成本價乘以成新(xīn)度折扣率後的價格作(zuò)為(wèi)扣除項目。

扣除項目具體(tǐ)包括：建築物(wù)重置成本價乘以成新(xīn)度折扣率，取得土地使用(yòng)權所支付的地價款，按國(guó)家統一規定交納的有關費用(yòng)，以及在轉讓環節繳納的稅金。按評估價作(zuò)為(wèi)扣除項目，評估價是指建築物(wù)的評估價，不包含土地價款。

第三十五條 納稅人轉讓舊房及建築物(wù)，凡不能(néng)取得評估價格，但能(néng)提供購(gòu)房發票的，經主管稅務(wù)機關确認，可(kě)以按發票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉讓年度止，每年加計5%計算扣除項目。“每年”是指按購(gòu)房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計1年;超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可(kě)以視同1年。

扣除項目具體(tǐ)包括：購(gòu)買原價、加計扣除數額、按國(guó)家統一規定交納的有關費用(yòng)，以及在轉讓環節繳納的稅金。

第三十六條 納稅人轉讓從房地産二級市場購(gòu)入未超過1年（含1年）、自建房使用(yòng)未超過1年（含1年）的房産，不适用(yòng)舊房轉讓土地增值稅政策。
扣除項目具體(tǐ)包括：取得土地使用(yòng)權支付的地價、購(gòu)買原價、自建房建造價格、按國(guó)家統一規定交納的有關費用(yòng)，以及轉讓環節繳納的稅金。
第三十七條 對轉讓舊房過程中有下列情形之一的，可(kě)以按照核定征收方式計征土地增值稅：
（一）未能(néng)提供合法、有效的房屋購(gòu)買合同和構成房屋原值的相關憑證，不能(néng)正确計算房屋原值的；
（二）未能(néng)提供支付合理(lǐ)費用(yòng)的相關憑證，不能(néng)正确計算合理(lǐ)費用(yòng)的。
第三十八條 核定征收包括核定扣除項目、核定征收率：
（一）核定扣除項目，指納稅人不能(néng)提供購(gòu)房發票，主管稅務(wù)機關在确定其加計扣除基數時可(kě)以依據不動産證登記價格或在國(guó)土産權管理(lǐ)部門查詢的原購(gòu)買價格核定。
屬于自建房（含适用(yòng)舊房政策的房地産開發産品）的，主管稅務(wù)機關可(kě)以依據房産建造價格以及原地價款，核定加計扣除的基數。
（二）核定征收率，指按照核定征收率計算應當繳納的土地增值稅。核定征收率僅适用(yòng)于個人轉讓存量房土地增值稅征收，具體(tǐ)核定征收率可(kě)适用(yòng)《深圳市地方稅務(wù)局關于土地增值稅核定征收有關問題的通知》（深地稅發〔2009〕460号）的有關規定。

第九章 附則

第三十九條 本規程規定的“集體(tǐ)合議”機制由各區(qū)稅務(wù)局自行确定，合議成員至少包括3人。

第四十條 本規程自2020年1月1日起施行。
第四十一條 本規程由國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局負責解釋。